银城系加速上市 黄清平能否破规模之困

黄清平刚把银城国际控股（1902.HK）弄上市三个月，旗下物业公司银城生活服务也递交了香港上市招股书。

银城国际控股是南京老牌房企，实际控制人为现年55岁的黄清平。2017年前，银城的扩张欲望不强，项目主要集中在南京。近两年有做大规模的冲动，开始向无锡、苏州等城市布局，2018年更是喊出五年要达到500亿销售额，但当年仅完成了95亿销售额，不到目标的50%。

今年三月上市时，银城国际控股就遭到了市场冷遇，勉强完成认购上市后股价也表现一般，目前仍徘徊在2.38港元发行价附近，市值仅35亿港元。

银城生活服务管理的物业基本集中于南京，过去主要是银城国际及银城地产的项目，但这几年也在去银城化，去年银城系项目占比已降到20%。从收入规模看，银城生活服务是家小物业公司：2018年4.7亿收入、2700万利润，较已在港上市的房企物业公司龙头碧桂园服务（2018年营收46亿）、雅生活服务（2018年营收33亿）相距甚远。

银城生活服务的前身银城物业曾在2016年4月挂牌新三板，2018年4月摘牌。

2015年-2016年，房企物业公司曾密集在新三板挂牌，但此后又纷纷摘牌转战香港上市，比如旭辉控股（0884. HK）旗下的永升生活服务（1995.HK）已在去年底上市。此外，蓝光发展（600466.SH）旗下的嘉宝股份、和泓地产旗下的和泓服务集团均已通过港交所聆讯，鑫苑中国旗下的鑫苑物业服务集团已递交招股书，另外保利发展旗下保利物业赴港上市的申请也已经被证监会受理。

银城生活服务和银城国际控股的股东基本相同。黄清平持股54.56%股权、戴成书、朱林楠、谢晨光、马保华分别持股17.43%、9.44%、7.25%和6.72%。谢晨光担任董事会主席。

银城系实际上是“同学帮”控制的公司，黄清平、马保华、谢晨光以及银城国际总工程师吴伟四人是同学，均同年毕业于金陵职业大学工民建专业。黄清平早年在南京城建系统工作，后被委任为当时为国企的南京银城房地产公司总经理，2001年银城地产改制后黄清平成为实际控制人，并陆续找来同学共同创业。

目前，黄清平持有银城国际控股35.79%股权，谢晨光、马保华分别持有5.4%、4.97%。

与苏系房企其他上市公司相比，银城国际控股由于前些年进取心不足，加上受到南京市场外来房企的冲击，规模上显得落后。其2018年营收50亿，约为苏系另一家房企弘阳地产的一半，净利润4.8亿，仅为弘阳地产的1/3。

这两年银城国际控股开始奋起，加杠杆冲规模，储备了超过340万平方米的土储。不过这也导致资产负债率飙升，2018年底债务规模超过百亿，净资本负债率从2017年底的219%上升到2018年底的351%， IPO募资之后才重新下降到250%。因此加快将物业公司上市，也是银城国际控股缓解资本压力的方式。

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